L'ESPERTO RISPONDE
L'AMMINISTRATORE LATITANTE - Lorenzo
"Buongiorno, il condominio di cui fa parte il mio appartamento è privo di un reale amministratore. L'inquilino che da molti anni gestisce come amministratore de facto non assolve i propri compiti: non indice con puntualità le assemblee, non presenta bilanci chiari e trasparenti, ecc. Non sappiamo nemmeno se sia iscritto all'ANACI. Come si può agire in questi casi per risolvere la questione? "
Risposta
IL CONDIZIONATORE SUL TETTO - Antonio
"Un condomino può installare sul tetto una macchina per l'aria condizionata o una pompa di calore? "
Risposta
DUE FABBRICATI - Annamaria
"Gent.mi, in un condominio composto da due corpi fabbrica, con due ascensori e due scale, è possibile modificare la tabella ascensore di una sola scala? Se la risposta è affermativa, i millesimi di proprietà ai quali fare riferimento e necessari per l'approvazione devono essere quelli di tutto il condominio o solo quelli della scala rapportati a 1000,000? Grazie "
Risposta
L'IVA SULL'ELETTRICITA' - Luigi
"L'IVA agevolata al 10% è applicabile in un condominio che la utilizza per l'illuminazione esterna alle rampe dei box, per le scale e per il funzionamento della caldaia? Facci presente che il Condominio presenta al piano terra due negozi. "
Risposta
CHI CONTROLLA L'ACQUA? - Michela
"Buongiorno, ho dei problemi con la bolletta dell'acqua. Ci sono due scale e da 3 anni la scala B paga il doppio della A. L'amministratore dice che questo si ha perché la scala A consuma più della B e di conseguenza il costo unitario è più basso. Un es. A tot. mc 2178 e 2208,49€ con 1,01€/mc e B tot. mc 1540 e 3212,44€ con 2,08€/mc. Chi deve indagare sulla causa del problema? Grazie e saluti. "
Risposta
SCARICO ABUSIVO - Elena
"Salve, nel mio condominio un signore ha messo un lavabo (sul balcone) allacciando il tubo di scarico dello stesso nel tubo delle pluviali (condominiali).L'amministratore fa orecchie da mercante e anche gli altri condomini. In che modo posso richiamare la viva attenzione dell'amministratore?e come posso tutelarmi in caso di danni futuri provocati da questo abuso? grazie mille "
Risposta
LE DELEGHE - Mario
"Il ns Amministratore ha convalidato una delibera approvata con i millesimi di persone assenti e non rappresentate con delega scritta, ma sentite al telefono da altro condomino. E' legale? l'art. 67 I° comma d.a.c.c. prevede che la delega sia SCRITTA. E' Possibile impugnare la delibera? "
Risposta
A CHI SPETTA? - Gino
"Abito in condominio di 16 alloggi Con i temporali è entrata parecchia acqua dalle finestre aperte del vano scala bagnando i muri, pavimenti d'ingresso condominiali del vano scala e un po di acqua è finita nella fossa dell'ascensore. L'apertura e chiusura delle finestre a chi spetta? se qualcuno scivola sul pavimento bagnato?cosa posso fare essendo io amministratore e condomino? Grazie "
Risposta
CAMBIO CONTO CORRENTE - Italo
"Chiedo cortesemente se è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea per cambiare/modificare il fornitore di energia elettrica e la banca. "
Risposta
FIORIERE SUI BALCONI - Maria Cristina
"L' amministratore può obbligare a togliere le fioriere sui balconi che danno su un giardino privato ? "
Risposta
CONDOMINI INCROCIATI - Alex
"Buon Giorno, vado subito al sodo. Ci sono 2 condomini ben distinti con 2 codici fiscali diversi. Sul primo vi sono 6 appartamenti, sul secondo 6 appartamenti più 6 box. Ed ancora 6 box x il primo condominio. Il mio garage ha macchie di umidità , io abito sul primo condominio ed il box é sotto il secondo condominio. Ho scritto al l'amministratore del 2' che mi dice che non può far nulla perchè non sono suo condomino. "
Risposta
LA SPESA DEI FRONTALINI - Federico
"L'amministratore ha suddiviso le spese dei frontalini balconi secondo questo criterio: 40% tra tutti i condomini con addebito millesimale; 60% in parti uguali ma solo tra i proprietari dei balconi. E' giusto detta ripartizione? La delibera che è di qualche anno fa. Potrebbe essere impugnata adesso? "
Risposta
IL RAPPEZZO DELLA FACCIATA - Sara
"Vorrei chiedere la sua opinione a riguardo la sistemazione di un rappezzo di intonaco esterno, di circa 1 mq, a fronte di un terzo piano. Tale intervento è da ritenersi in gestione ordinaria o straordinaria. Dovrò riconoscere all'amministratore la sua percentuale per la gestione straordinaria o meno? La ringrazio Saluti "
Risposta
SE IL COSTRUTTORE E' ESENTATO - Alberto
"Sono l'unico condomino a non aver accettato il regolamento di condominio che prevede l'esclusione del costruttore venditore per le unita' immobiliari invendute. L'eventuale delibera che approvasse i bilanci con l'esclusione del costruttore e' da ritenere nulla o annullabile ? Grazie. "
Risposta
DANNI DAL LASTRICO - Fausto
"Sono proprietario di un appartamento (palazzo storico) posto sotto un lastrico solare ad uso esclusivo. Dal 2003 lamento copiose infiltrazioni (documentabili) e solo nel 2012 si è provveduto alla coibentazione e impermeabilizzazione del lastrico. Dopo 18 mesi dall'ultimazione di tali lavori si verifica il crollo del soffitto in diversi vani dell'appartamento sottostante tale lastrico. Per pericolo di crollo, l’appartamento interessato viene dichiarato non abitabile dai Vigili del Fuoco (Verbale di sopralluogo). Poichè i lavori di pavimentazione del lastrico furono eseguiti dal proprietario esclusivo nel 1985 senza autorizzazione del condominio (così sembra), il condominio può chiedere che il risarcimento dei danni causati all'appartamento sottostante sia attribuito al solo proprietario del lastrico solare? Premetto che la ripartizione delle spese per il rifacimento del lastrico (coibentazione e impermeabilizzazione) è stata effettuata nel 2012 secondo quanto previsto dall'art. 1126 (ad esclusione della nuova pavimentazione) e nessun condomino ha contestato tale fatto. In questi casi si può configurare a distanza di oltre 25 anni "difetto di costruzione" anche se il condominio tutto era a conoscenza che sul lastrico esisteva una pavimentazione più volte riparata (sempre dal condominio senza esito). Potrebbe il condominio avanzare l'ipotesi che il proprietario esclusivo del lastrico nel 1985 aveva provveduto alla pavimentazione senza effettuare l'impermeabilizzazione considerato che in seguito alla rimozione della vecchia pavimentazione non si evidenziavano fogli impermeabilizzanti? Si precisa che nessuna contestazione ufficiale è stata fatta nel corso degli anni ad oggi al proprietario del lastrico solare. In questi casi il condominio è responsabile dei danni non avendo provveduto alla manutenzione del lastrico solare? Si precisa che lo scrivente ha fatto ricorso, tramite il proprio legale, all’art. 700 considerato che a distanza di cinque mesi dall’accaduto il condominio continua a non far niente. Considerato che l’intero nucleo familiare ha subito e continua a subire gravi disagi per aver dovuto abbandonare la propria casa, è possibile la richiesta di danni esistenziali? "
Risposta
AMMINISTRATORE NEGLIGENTE? - Enrico
"E' negligente l'amministratore che non convoca tempestivamente (l'ha convocata dopo 26 gg dalla ricezione dell'atto) l'assemblea quando gli viene notificato un "decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo con precetto" da ex amministratore uscente quando detta condotta ha procurato al Condominio un danno derivante dal pignoramento del conto bancario e l'addebito degli oneri esecutivi? "
Risposta
ASSEMBLEA DEL SUPERCONDOMINIO - Gino
"Buongiorno io sono proprietario di un appartamento e il mio condominio è composto di 16 proprietari in tutto, inoltre io faccio anche da amministratore del condominio. Questo mio condominio con altri fa parte di un supercondominio per la strada d'accesso ai garages e quest'ultimo è amministrato da un amministratore professionista, tra qualche giorno siamo stati invitati ad una assemblea straordinaria per decidere l'approvazione bilanci, nomina amministratore preventivi lavori ecc. Volevo sapere se io (proprietario/amministratore) posso con le regolari deleghe presenziare all'assemblea in nome e per conto del condominio. "
Risposta
INNOVAZIONE O MIGLIORIA? - Alberto
"Nel mio Supercondominio di nuova costruzione ( fine lavori febbraio /2012 ) e' stato proposto l'istallazione di ulteriori magnetotermi alle pompe per il sollevamento acque piovane della rampa di accesso ai garage interrati. Io ho sostenuto che essendo una miglioria di un'impianto nuovo realizzato a norma, per deliberare tale intervento accorre la maggioranza qualificata dei 2/3 e che la spesa vada ripartita solamente fra i condomini che l'approvano. Sbaglio ? Grazie dell'attenzione. "
Risposta
CHI PAGA I FRONTALINI - Carla
"Salve, nel condominio dove abito, dobbiamo rifare i balconi aggettanti di facciate esterne esattamente:i frontalini , i parapetti e il sotto dei balconi, no il pavimento. Come si divide la spesa? I condomini che non hanno i balconi non voglio partecipare....ma i frontalini deve pagarli il proprietario ma il resto non è facciata? Grazie per la risposta "
Risposta
DIVISIONE DI IMPIANTO COMUNE - Giuseppe
"Abito in un condominio composto da 4 appartamenti. Abbiamo l'acqua in comune. In delibera assembleare si è deciso, con la maggioranza prevista, di effettuare lavori per la messa a punto dei 4 contatori per l'acqua, quindi rendere autonoma ogni singola unità abitativa. 3 condomini hanno versato la cifra preventivata per effettuare i lavori e 1 non lo ha ancora fatto. Questa storia va avanti da dicembre 2013 e l'amministratore non riesce a farsi dare il denaro dall'inquilino inadempiente per dare il via ai lavori. Nonostante continue mie pressioni verso l'amministratore il quale ha ricevuto a dicembre il denaro, i lavori non partono. Cosa posso fare? "
Risposta
DELEGHE E LIMITI - Enzo
"Il nuovo Codice del Condominio all'art. 67 delle disposizioni per l'attuazione del c.c. detta: "Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale." Poiché non mi è chiaro: cosa si deve intendere per valore proporzionale? "
Risposta
AMMINISTRATORE CONTRATTUALE? - Enzo
"Nel mio super condominio di nuova costruzione a seguito della regola condominiale contrattuale (da me unico condomino a non averla ne accettata ne sottoscritta) il costruttore venditore ha affidato l'amministrazione ad un professionista di sua fiducia. A distanza di circa un anno dalla costituzione del super condominio è stata indetta una assemblea con all'ordine del giorno la nomina dell'amministratore. Ad inizio del verbale l'amministratore (facente funzioni di segretario senza che sia stato nominato il presidente) ha verbalizzato: "nel caso non ci fosse una maggioranza il punto in discussione non avrebbe seguito. L'amministratore non sarebbe nominabile e proseguirebbe con l'incarico l'attuale". Circostanza che si è puntualmente verificata in quanto tra il costruttore venditore che ha delegato la nipote e questa, proprietaria di una U.I.U., detengono tuttora 531 millesimi. Chiedo cortesemente, in questa situazione, l'amministratore incaricato dal costruttore venditore si deve ritenere legittimato e nel pieno delle funzioni? Grazie per il Vs. ottimo servizio. "
Risposta
DELEGA A SOCI E DIPENDENTI DI SOCIETÀ' AMMINISTRATRICE - Loris
"Nel 2013 Amministratore di condominio è stata nominata â€la società X spa,con incarico al Sig.Yâ€. La società X (che ha come soci alcune persone), si occupa anche di compravendite ed affittanze; in particolare ha in gestione circa il 20/25% degli appartamenti del condominio. Il Sig. Y ha preannunciato al Consiglio di condominio la decisione di rimettere alla prossima assemblea ordinaria la scelta di convocare una successiva riunione straordinaria per deliberare lavori straordinari dal valore di diverse centinaia di migliaia di euro (i lavori sono abitualmente assegnati ad imprese individuate dalla società x). Tutto ciò premesso, nella convocazione per l’assemblea ordinaria 2014 è stata inserita una sezione dedicata alla “delega all’amministratoreâ€, da compilare indicando un nominativo per il quale viene poi esplicitato che, pur in possesso della carica di amministratore, non sussistono conflitti di interesse (!). (se opportuno, vi invio la lettera). Alla luce della riforma normativa vi prego di chiarire: - la legittimità dell’operato del sig.Y e, indirettamente, della società X, con particolare riferimento alla predisposizione della citata “delega all’amministratoreâ€; - in caso negativo, le possibili azioni a tutela dei condomini e nei confronti del soggetti X ed Y; - in caso affermativo, se possono presentarsi in assemblea esponenti (azionisti e figure direzionali) e/o dipendenti della società X muniti di tali deleghe. Ringraziando per l'attenzione, resto in attesa di un cortese riscontro (avrei urgenza, l'assemblea è imminente). "
Risposta
TABELLE MILLESIMALI - Alberto
"Ho acquistato un'appartamento inserito in un supercondominio costituito da due palazzine di 12 unita' immobiliari ciascuna, e da una terza palazzina di altre 6 unita' tipo villette a schiera. Queste ultime pur accatastate e con relativa rendita catastale sono prive dell'abitabilità ' in quanto ancora da ultimare. Nella stesura delle tabelle millesimali queste 6 unita' prive dell'abitabilità ' vanno inserite e conteggiate oppure vanno escluse ? "
Risposta
CONIUGE SEPARATO - Gerardo
"Essendo separato nonché soggetto al pagamento del 50% delle rate condominiali della ex abitazione coniugale chiedo di conoscere gli obblighi contabili dell'amministratore di condominio nei miei confronti. "
Risposta
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