DANNI DAL LASTRICO - Fausto

Sono proprietario di un appartamento (palazzo storico) posto sotto un lastrico solare ad uso esclusivo. Dal 2003 lamento copiose infiltrazioni (documentabili) e solo nel 2012 si è provveduto alla coibentazione e impermeabilizzazione del lastrico. Dopo 18 mesi dall'ultimazione di tali lavori si verifica il crollo del soffitto in diversi vani dell'appartamento sottostante tale lastrico. Per pericolo di crollo, l’appartamento interessato viene dichiarato non abitabile dai Vigili del Fuoco (Verbale di sopralluogo). Poichè i lavori di pavimentazione del lastrico furono eseguiti dal proprietario esclusivo nel 1985 senza autorizzazione del condominio (così sembra), il condominio può chiedere che il risarcimento dei danni causati all'appartamento sottostante sia attribuito al solo proprietario del lastrico solare? Premetto che la ripartizione delle spese per il rifacimento del lastrico (coibentazione e impermeabilizzazione) è stata effettuata nel 2012 secondo quanto previsto dall'art. 1126 (ad esclusione della nuova pavimentazione) e nessun condomino ha contestato tale fatto. In questi casi si può configurare a distanza di oltre 25 anni "difetto di costruzione" anche se il condominio tutto era a conoscenza che sul lastrico esisteva una pavimentazione più volte riparata (sempre dal condominio senza esito). Potrebbe il condominio avanzare l'ipotesi che il proprietario esclusivo del lastrico nel 1985 aveva provveduto alla pavimentazione senza effettuare l'impermeabilizzazione considerato che in seguito alla rimozione della vecchia pavimentazione non si evidenziavano fogli impermeabilizzanti? Si precisa che nessuna contestazione ufficiale è stata fatta nel corso degli anni ad oggi al proprietario del lastrico solare. In questi casi il condominio è responsabile dei danni non avendo provveduto alla manutenzione del lastrico solare? Si precisa che lo scrivente ha fatto ricorso, tramite il proprio legale, all’art. 700 considerato che a distanza di cinque mesi dall’accaduto il condominio continua a non far niente. Considerato che l’intero nucleo familiare ha subito e continua a subire gravi disagi per aver dovuto abbandonare la propria casa, è possibile la richiesta di danni esistenziali?

Risposta:

Gentile sig. Fausto,
la situazione mi sembra abbastanza complicata.
In primo luogo dal punto di vista tecnico. Infatti penso che preliminarmente ad ogni discorso di responsabilità, sia opportuno capire chi ha fatto cosa e quando.
Di base rimane il fatto che il lastrico solare, benchè di uso esclusivo, è una parte comune dell'edificio. Pertanto, nei suoi confronti, è il condominio che deve rispondere, sia per i danni pregressi, sia per la situazione venutasi a creare con il crollo dei soffitti.
Sarà poi il condominio a dover dimostrare, con l'accertamento tecnico di cui parlavo prima, la eventuale responsabilità di chi ha l'uso esclusivo e, nel caso, a rivalersi su di esso.
Ben ha fatto a rivolgersi un legale che potrà assisterla al meglio in quello che potrebbe diventare un antipatico scaricabarile

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Guido Bartolucci
www.espertoincondominio.it.

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