L'ESPERTO RISPONDE
CONDOMINIO e 5 per mille - Franco
"Buongiorno volevo sapere se è possibile versare il famoso 5 X mille del 730 mettendo il codice fiscale/p.i. del Condominio. Grazie "
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PRIVATO O CONDOMINIALE? - Giuliana
"Salve, Nel soffitto del bagno della signora che abita sotto di me,si nota una perdita di acqua.Me lo viene a raccontare ed io le rispondo di chiamare l'amministratore per avvertirlo del danno.Nel mio bagno non si vede bagnato quindi per me è tutto a posto visto che questo è successo 2 mesi fa. Stamane mi chiede cosa aspetto a chiamare l'idraulico per riparare il danno La mia domanda è: Ma non è l'amministratore che deve operare? Perchè devo essere io a chiamare l'idraulico di mia fiducia come dettomi, l'assicurazione e dirigere i lavori? Ma non paghiamo l'amministratore per questo? Vi ringrazio per la risposta e vi auguro buona serata Giuliana "
Risposta
AMMINISTRATORE DELLA COMUNIONE - Caterina
"In caso di Comunione, l'Amministratore può emettere fattura per le Sue competenze ai singoli proprietari? Così facendo nessuno è sostituto d'imposta e nessuno verserà la ritenuta d'acconto al professionista.. è legale? Grazie. "
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Cheti
"Prima domanda: vorrei sapere se è lecito e legittimo che il presidente dell'assemblea firmi il verbale subito dopo la fine della seduta, quindi non la versione definitiva che poi arriva a tutti i condomini, a volte il verbale è firmato "tutti i condomini" cioè quelli presenti all'assemblea, ma nessuno di questi è mai andato nello studio dell'amministratore per firmare il testo definitivo, il segretario è sempre l'amministratore. Seconda domanda: è lecito il voto di scambio in condominio? per esempio, l'ascensore non funziona e l'amministratore ignora le mie richieste, dopo sei mesi di inutili telefonate e mail una condomina vicinissima all'amministratore si offre di intercedere in cambio della mia delega per l'assemblea cui non partecipo, e poi miracolosamente dopo l'assemblea l'ascensore viene riparato. Cosa devo gridare urrà o qualcos'altro? Ultima domanda: nel luglio 2013 l'amministratore sfiduciato ma non sostituito ha partecipato a una riunione con alcuni condomini, le convocazioni non sono state comunicate a tutti i condomini, non esiste elenco dei partecipanti nè verbale, quindi non è una assemblea regolare. Tuttavia sono state prese decisioni perchè subito dopo sono iniziati piccoli lavoretti non necessari nè urgenti: è stato coperta la presa di mandata per i vigili del fuoco (idrante), cambiati i cartellini coi nomi sulle cassette postali e tagliate le siepi nei giardini di proprietà . Non in tutti i giardini, solo in quelli abbandonati a se stessi e quindi fastidiosi per il transito dei condomini. Ora l'amministratore ha addebitato il costo della potatura al condominio in barba al regolamento condominiale e alla mancanza di una delibera valida, il costo degli altri interventi è sconosciuto non c'è traccia nel consuntivo, ho chiesto spiegazioni, ma l'amministratore non risponde alle mie PEC, mi ignora volutamente per ragioni che è troppo lungo spiegare. Vorrei sapere se posso dichiararmi dissenziente attraverso una lettera o se devo per forza partecipare personalmente o per delega alla prossima assemblea. Poichè l'amministratore ha già pagato questi lavori ci sono poche possibilità che li restituisca quindi vorrei sapere come posso tutelarmi e cosa posso fare se l'assemblea decidesse di accettare la decisione dell'amministratore e soprassedere. Perchè tanto ormai..., e poi sono pochi soldi..., e poi è solo per una volta..., e poi tanto fanno sempre quello che vogliono loro. I soliti discorsi da condominio. Grazie per la risposta. "
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RESIDUI ORGANICI, CHI PULISCE? - Annamaria
"In un condominio, alcuni proprietari chiedono di addebitare ai soli possessori di animali, le spese per la pulizia del tunnel garage dove spesso vengono rinvenuti escrementi di cani o gatti. Considerato che il tunnel dei garage rientra fra le parti comuni e che lo stesso non ha possibilità di chiusura dall'esterno, chiedo se è possibile procedere ad addebito delle spese "ad personam" senza avere la certezza di chi sia il proprietario degli animali che utilizzano il posto per i loro fabbisogni organici. Grazie "
Risposta
NULLE o ANNULLABILI? - Antonio
"La mia domanda: le decisioni prese dall'assemblea condominiale in contrasto con quanto prevede il codice civile sono valide o sono nulle? La ringrazio per la gentile risposta. "
Risposta
L'AMMINISTRATORE: DURATA DELL'INCARICO - Massimiliano
"Buongiorno, vorrei sapere se, secondo la nuova normativa entrata in vigore lo scorso anno, l'amministratore nominato nel 2014 resta in carica per 1 anno oppure per due anni o addirittura finché non viene revocato a si dimette. Leggendo qua e là la cosa non mi è chiara. Grazie dell'attenzione. "
Risposta
UN TUBO PRIVATO - Francesca
" Con la presente, sono a richiedere gentilmente informazioni in merito ad un fatto che mi vede coinvolta nel condominio dove abito (di cui Amministratore è un Vostro iscritto), che a mio avviso, non è gestito correttamente, soprattutto a tutela del condominio stesso: Sono stata avvisata dall'amministratore che un condomino segnalava apparente perdita di un tubo nei garage, che presumibilmente poteva essere di pertinenza delle tubature di scarico cucina del mio appartamento, ma con precisione non mi sapeva dire la locazione di tale problematica. Ho chiesto, non trovando riscontro, se mi poteva dire chi era il condomino che segnalava, ma non mi è stato detto "per motivi di privacy" (nome e cognome non credo possano essere un dato sensibile, soprattutto al fine di agevolare risoluzione di eventuale problema che rischia, se ampliato, di arrecare danno al condominio) Ho chiamato tempestivamente idraulico per verifica, come richiesto dall'amministratore), che non ha rilevato problematiche a livello di scarichi ne di impianto fognario: non si è resa necessaria pulizia ne di tubature, ne di espurgo fognature (che io ho indipendenti dal condominio) Avvisato sempre tempestivamente l'amministratore di quanto fatto, avvisandolo anche che il condominio interessato (che autonomamente ho individuato) mi aveva riferito non aver più riscontrato problemi (forse per questo al sopralluogo del mio idraulico, alla mia richiesta se avesse voluto essere presente, essendo il tubo in parte dentro al suo garage, non si è presentato). Da quanto ne so l'Amministratore non è uscito a verificare quanto segnalato. Dopo una settimana, mi ha chiesto se potevo rendermi disponibile ad aprire casa mia ad un idraulico che avrebbe mandato per sopralluogo. Mi sono resa disponibile, hanno fatto ulteriori verifiche, ripetendo quanto già fatto da me. L'Amministratore vuole imputare a me l'intero costo dell'intervento da lui richiesto su sua iniziativa, con fattura dell'idraulico intestata al condominio. Faccio presente che l'Amministratore non ha attivato l'assicurazione denunciando il sinistro, a tutela del condominio nel caso in cui si fossero avuti risvolti ingenti in merito alla criticità riscontrata. Chiedo a Voi se è effettivamente corretta tale gestione e l'imputazione del costo, a mia insaputa, dell'intervento richiesto dall'amministratore. Resto in attesa di Vostro gentile riscontro, Cordiali Saluti "
Risposta
STRADA IN COMUNIONE - Nicola
"Buongiorno , vorrei porle la seguente domanda : sono Comproprietario di una stradina di tre metri per uso passo carraio. Ho chiesto in comune Autorizzazione Passo carraio , ma mi riferiscono che occorre il consenso dell'altro proprietario, che però non me lo dà . - Ho ribadito che devono dare a me Autorizzazione passo carraio per la parte che interessa a me (cioè la mia metà di strada) . E corretta la mia richiesta ? e se No ,cosa posso fare ? grazie anticipatamente "
Risposta
CONSEGNA DOCUMENTI - Marcello
"Amministratore sfiduciato in assemblea ordinaria e non approvato consuntivo 2013, si rifiuta di consegnare documenti a nuovo amministratore dichiarandosi ammalato da circa 10 giorni. "
Risposta
NUOVE TABELLE MILLESIMALI - Gino
"Salve, nel mio condominio, a Carpenedo, di 10 appartamenti l'amministratore ha fatto rifare i millesimi in quanto erano errati in accordo con l'assemblea. Però, per tre anni di litigi vari, i conti dell'anno non sono mai stati fatti. Ora mi chiedo, avendo approvato ora i millesimi nuovi, i conti (bilanci) degli anni scorsi vengono calcolati dall'ultimo approvato o partono dal momento che i nuovi millesimi vengono approvati? grazie "
Risposta
RIMBORSO ACQUA - Giuliana
"Salve, una condomina del condominio dove abito,mi dice che c'è una servitù nel suo contatore dell'acqua,cioè da là passa l'acqua per il riscaldamento centralizzato. Premetto che sui termo non ci sono valvole per togliere l'aria quindi presumo che l'acqua sia sempre la stessa che circola o con una minima perdita.Per questa servitù si fa stornare tutti gli anni dei soldi dal condominio. Ho saputo che non si può farsi pagare una servitù, ma probabilmente ho capito male. Nel consuntivo-preventivo questo storno è sotto la dicitura : costo acqua giardino (2 mq 3 rose a cui alcuno dà da bere) Il costo medio per famiglia si avvicina molto agli 80 euro annui stornati Domanda: è corretta questa cosa? Ho chiesto al mio amministratore ,ma da settembre, non ho ancora avuto risposta, anzi: devo fare i conti. Vi ringrazio per la risposta e vi auguro buona giornata "
Risposta
SOLIDARIETA' & FONDO CASSA - Giuliana
"Buongiorno,sono Giuliana,fra poco vendo il mio appartamento,quindi vorrei sapere,essendoci condomini insolventi per circa 11.000 euro,se i soldi che ho anticipato mi verranno restituiti, come il fondo cassa pagato. Grazie Giuliana "
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LAVORI STRAORDINARI (seguito) - Silvana
"Spett.le ANACI vi avevo posto un quesito lo scorso marzo al quale voi mi avete dato risposta. Dovrei porvi un seguito al quesito e cioè: purtroppo, l'assemblea di revoca (dei lavori ndr) è stata approvata a maggioranza dei millesimi. Però, mi sono accorta che la delibera di revoca riporta la data errata e cioè la stessa data di settembre (06/09/2013) come se nello stesso giorno fossero state fatte contemporaneamente n. 2 assemblee una di approvazione di lavori straordinari e una di revoca. Neanche l'amministratore penso si sia accorto di tale errore perchè mi sono accorta rileggendola attentamente assieme ad un altro condomino. Mi chiedevo e vi giro la domanda: è possibile chiedere una assemblea straordinaria per invalidare la delibera di revoca perchè porta una data errata e/o discordante? E se si in che forma deve essere chiesta? "
Risposta
CHI PUO' FARE L'AMMINISTRATORE - Lorenzo
"Gradirei sapere se il titolo di studio di "operatore della gestione aziendale" conseguito al termine di corso professionale di 3 anni presso l'Istituto statale e l'esperienza quarantennale nel campo fiscale, civile e commerciale possano consentire, al termine di un corso nello specifico settore l'esercizio di amministrazione di condominio. "
Risposta
AMMINISTRATORE E DELEGHE - Nerina
"Sono una vostra Associata e vorrei chiedervi un chiarimento in merito al fatto di esser amministratori di un condominio e allo stesso tempo condomina dello stesso condominio, anche in quel caso non si possono avere deleghe per deliberare interventi di manutenzione, consuntivo e preventivo di bilancio...? "
Risposta
RISTRUTTURAZIONI & RISPARMIO ENERGETICO - Christian
"Buongiorno, scrivo quale socio Anaci della provincia di Venezia. Devo porre questo quesito: in un condominio ho eseguito nell’anno 2013 una ristrutturazione edilizia di ca. Euro 200.000; la spesa detraibile è del 50% (per ogni unità abitativa con un massimo di Euro 96.000). Ora, per fine primavera/inizio estate 2014, hanno deliberato di sostituire la caldaia centralizzata condominiale ed installare le valvole termostatiche in ogni appartamento; pertanto lavori rientranti nella riqualificazione energetica del 65%; i lavori saranno finanziati da una banca in 5 anni; tra opere (capitale), iva ed interessi, la spesa complessiva ammonta a ca. Euro 130.000. Chiedo: poiché il limite massimo di detraibilità è di Euro 100.000 e non trovo nessuna specifica, trattasi sempre per singola unità abitativa o dell’intero lavoro condominiale?? (quindi Euro 130.000 x 65%= Euro 84.500 spesa detraibile diviso per tutti gli appartamenti). Inoltre chiedo: le due detrazioni del 50% e 65% si possono sommare (sono cumulabili)? Grazie dell’attenzione ed attendo cortese riscontro. "
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L'AMMINISTRATORE NON RISPONDE - Ada
"L'amministratore del mio condominio rifiuta di rispondere da agosto 2013, a mie telefonate, raccomandata e sollecitazione del SUNIA, in merito alla richiesta di delucidazioni sulla grande discrepanza fra le spese preventivate e quelle effettivamente risultate. Chiedo se può legalmente farlo e come posso io avere le informazioni che chiedo. Saluti. Ada "
Risposta
AGEVOLAZIONI FISCALI - Leo
"Una €™abitazione è composta da tre appartamenti adibiti ad abitazione e da una unità immobiliare adibita ad esercizio pubblico (Bar) i proprietari sono 4 e intendono procedere alla manutenzione straordinaria del tetto e di alcune parti comuni ( scale - centrale termica - ecc.). Si chiede se l'€™importo massimo di spesa ammessa al beneficio è 96000 per le parti comuni sia per ogni proprietario o per le parti comuni l'€™importo debba essere diviso per ogni proprietario in base ai millesimi di proprietà ? In particolare il proprietario del Bar ha diritto anche lui all'€™agevolazione sulle parti comuni? Mi sembra di capire che per l'™unità immobiliare adibita a Bar non sia prevista l'€™agevolazione mentre possa usufruire dell'€™agevolazione per le parti comuni. Cordialmente ringrazio Leo "
Risposta
IL SUPERCONDOMINIO - Paolo
" Buongiorno, vivo in un condominio con le seguenti caratteristiche: - 3 edifici di circa 30 unità abitative + box e cantine - 3 civici - più di 60 condomini - unico codice fiscale - ogni edificio, nel regolamento interno e per una agevole suddivisione dei costi, consta di 1000/1000 - ogni palazzo ha sempre deciso autonomamente per le proprie spese e di concerto con gli altri due per le spese relative alle parti comuni ed esistono contabilità e bilanci separati. Adesso si parla di supercondominio. Siamo obbligati a costituirlo (aumentando secondo molti, i costi e le lungaggini assembleari) o possiamo continuare a gestire come abbiamo sempre fatto? E nel caso quali attività dovremmo intraprendere? Grazie per la risposta. "
Risposta
PASSAGGIO CONSEGNE 2 - Marcella
"Buongiorno, la prossima settimana ci sarà una riunione condominiale per il passaggio di consegne del nuovo amministratore. Un condomino mi ha riferito che l'uscente amministratore..non ha nulla della sua gestione...no comment? Che atteggiamento posso avere nei confronti del vecchio amministratore (era un condomino che faceva l'amministratore)? Mi verrebbe da denunciarlo per omissione dei documenti! e comunque posso rifiutarmi al..PASSAGGIO DI CONSEGNE anche se la maggioranza è contro di me? Posso chiedere di annullare la seduta condominiale per questi motivi e pertanto non può esserci il nuovo amministratore? Distintamente "
Risposta
PASSAGGIO CONSEGNE - Biagio
"Buon giorno, complimenti per il sito. Volevo porgere il seguente quesito: l'amministratore condominiale ha elargito a un assegno sostanzioso all'ex amm,.re cessato per dimissioni volontarie. Tale assegno,è stato intestato all'ex in contemporanea del passaggio di consegne nella medesima giornata. Non ha saputo spiegare le ragioni. Tale comportamento del nuovo amm.re è corretto? Doveva informare l\'assemblea chiedendo l'autorizzazione per ratificare? Esiste qualche normativa legislativa in tal senso? Come ci si può comportare per riavere il non dovuto? Grazie,distintamente. Biagio. "
Risposta
LAVORI STRAORDINARI - Silvana
"Il 06/9/2013 è stata approvata la delibera per i lavori di straordinaria manutenzione per la ristrutturazione esterna del condominio. Successivamente è pervenuta all'amministratore una raccomandata a.r datata 3.3.2014 firmata da n. 10 condomini (di questi all'assemblea di cui sopra erano assenti, altri contrari altri invece favorevoli) per revocare/modificare la delibera succitata. Le chiedo: - E' possibile che senza far prima un ricorso per impugnare l'atto i suddetti condomini possano richiedere un'assemblea straordinaria senza tra l'altro limiti di tempo?; - da quanto a mia conoscenza l'amministratore ha già ottenuto i permessi in comune; - l'amministratore ha avvisato la ditta di sospendere l'acquisto del materiale (è giusta questa sua iniziativa presa dopo aver ricevuto la richiesta di indizione di un'assemblea straordinaria); - l'amministratore ha già ricevuto da alcuni condomini la somma richiesta in assemblea per i lavori da fare; - l'amministratore mi ha mostrato la richiesta di convocazione di assemblea straordinaria e tra le varie firme mi sembra ce ne sia una falsa (come posso accertarmi della cosa e potrei inficiare la stessa richiesta?) e/o comunque la richiesta non doveva essere accompagnata dai documenti di riconoscimento?; - inoltre il fabbricato è del 1973 e non ha mai subito lavori di straordinaria manutenzione (lavori ora necessari) non c'è per caso un regolamento del comune di Venezia in merito al decoro dei fabbricati vecchi? anche se il nostro lavoro riguarda il rifacimento con materiale speciale per il mantenimento il contenimento del consumo energetico, i marciapiedi dissestati, le finestre delle scale che sono ormai pericolose; L'assemblea straordinaria è stata fissata per il 21.03.2014 e l'amministratore non mi da delle risposte esaustive sulla validità dell'azione. Spero di esere stato chiaro. Cordiali saluti. Silvana "
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