NULLE o ANNULLABILI? - Antonio

La mia domanda: le decisioni prese dall'assemblea condominiale in contrasto con quanto prevede il codice civile sono valide o sono nulle? La ringrazio per la gentile risposta.

Risposta:

Innanzitutto conviene fare un po’ di chiarezza. Le delibere si distinguono in Nulle, Annullabili e Valide.

La corte di Cassazione a Sezioni Unite con sentenza 4806/2005 ha tracciato una linea netta tra le delibere nulle e quelle annullabili.

Ha ridotto notevolmente la fascia di quelle nulle stabilendo che lo sono solo se contrarie alla legge (ordine pubblico, al buon costume, ecc.), con oggetto illecito, che ledono i diritti dei singoli individui, o che incidono sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, o prese contro il regolamento contrattuale, o al di fuori dei poteri dell’assemblea. Sono invece delibere annullabili tutte quelle delibere che presentano dei vizi di altra natura.

In definitiva: una delibera condominiale può essere nulla o annullabile. Nel primo caso l’impugnazione può essere fatta in ogni tempo, nel secondo bisogna rispettare i termini previsti dall'articolo 1137 c.c.

L’art. 1137 c.c., primo comma, riformato dalla 220/2012, dice che "le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini". E’ una norma importante in quanto vincola tutti condomini, compresi assenti e dissenzienti, al rispetto di quanto deciso dalla maggioranza.

L’art. 1137 così continua: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.

Pertanto, egregio signor Antonio, la qualità della delibera viene determinata di volta in volta senza poter dare una risposta univoca alla sua domanda. Se rientra nei casi previsti dalla sentenza 4806/2005 è chiaramente nulla, in tutti gli altri casi viene lasciata alla decisione del Giudice. In ogni caso bisogna ricorrere all’autorità giudiziaria che valuterà di volta in volta la fondatezza delle richieste di annullamento.

Fintanto che non ci sarà il pronunciamento dell’’autorità la delibera si deve ritenere valida salvo non sia stabilita la sospensione da parte dell’autorità giudiziaria.

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Sebastiano Barbassi
Domus Service - Vicepresidente ANACI Venezia
Cavallino Treporti

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