L'ESPERTO RISPONDE
SUBENTRO E SPESE ARRETRATE - Antonio
"Buonasera, vi invio la presente mail per chiederle il seguente quesito. Ho comprato un appartamento nel mese di 11/2011 in un condominio. Recentemente abbiamo scoperto che il nostro amministratore ha lasciato un buco nel bilancio di circa 300.000 euro. Nell'ultima assemblea di condominio il nuovo amministratore ci ha comunicato che oltre all'azione legale risarcitoria e penale nei confronti del vecchio amministratore provvederà a ripartire le spese oggetto del buco di bilancio in base alle quote millesimali. Il buco ha avuto origine dall'anno 2008, ho comunicato all'amministratore che io risponderò solo per la parte debitoria che intercorre dal 11/2011 (data del rogito) in quanto prima non avevo nessun diritto reale sul bene. Lui mi ha risposto che non è giusta questa mia osservazione, che devo pagare per intero la quota di mia spettanza, e sarà mia facoltà successivamente rivalermi sul precedente proprietario. Mi sembra veramente una risposta senza nessun fondamento logico e giuridico , potrebbe darmi delle delucidazioni in merito. In attesa di un suo riscontro le auguro buon lavoro. "
Risposta
ANAGRAFE CONDOMINIALE - Giacomo
"Buongiorno, il quesito che pongo è riferito alla gestione del registro di anagrafe condominiale. Come Amministrazione abbiamo raccolto i dati per costituire il registro con un modulo da noi preparato che include, oltre all'indirizzo dei titolari delle unità immobiliari ed il sub catastale, anche il codice fiscale degli aventi titolo, copia del documento di identità (quando fornito) telefono cellulare e mail. Domanda: un Condomino chiede di poter visionare il registro: lede il diritto alla privacy dare a tale Condominio l'accesso a tutti i dati raccolti? Devo prevedere un registro "pubblico" in cui ometto i dati di codice fiscale/cellulare/mail? Grazie per la risposta Giacomo Meroi "
Risposta
L'AMMINISTRATORE E L' APPALTO - Poldo
"Buona sera! Volevo porgere i seguenti quesiti: 1) L'amministratore ha effettuato un pagamento di circa 900,00 Euro a un artigiano in contanti. Quest'ultimo dietro richiesta ha rilasciato uno scritto...I precedenti pagamenti sempre al medesimo artigiano li ha effettuati con assegni e bonifico. Che valore ha lo scritto rilasciato dall'artigiano? E' legale tutto ciò? 2)L'amministratore s.a.s., può presentare personalmente in sede di assemblea preventivi di scelta della ditta per lavori di Linea Vita del tetto...Nel condominio in cui abito non esiste un regolamento. Vorrei avere un Vs parere, oppure se lo stesso debba astenersi. 3) Dovendo scegliere la ditta per lavori di Linea vita, in assemblea, l'amministratore presenta il preventivo di suo figlio anch'essi nella s.a.s..Vorrei sapere se vi è conflitto oppure e lecito.Grazie "
Risposta
L'AMMINISTRATORE NEGLIGENTE - Marco
"E' possibile chiedere un risarcimento danni patrimoniali e morali causati dall'amministratore negligente al giudice di pace o solo tramite legale? Se non manda gli artigiani a fare le riparazioni condominiali dovute malgrado i solleciti scritti, che cosa si può fare? Infine le assemblee sono invalidate se si fa presente che sono state convocate irregolarmente senza raccomandata ma solo via mail non PEC? "
Risposta
ARRETRATI: FINO A QUANDO? - Giusi
"Buonasera, sono un condomino, chiedo se sono tenuto a pagare gli arretrati di conguaglio risalenti dal 2007 ad oggi. Grazie. "
Risposta
AMMINISTRATORE DI SOSTEGNO - Giovanni
"Spett.le Anaci, mi trovo a sottoporVi il seguente quesito stante il verificarsi di un "inghippo" giuridico che ha interessato il Condominio di cui faccio parte. Uno dei condomini è sottoposto ad amministrazione di sostegno, tuttavia l'amministratore del condominio ha sempre ritenuto d'inviare le convocazioni alle assemblee soltanto ad esso, e non anche al suo amministratore di sostegno, il quale adesso minaccia l'impugnazione delle delibere. L'amministratore di condominio reputa di aver agito correttamente, stante il carattere residuale dell'attività demandata all'amministratore di sostegno in base alla L. 6/2004, ed anche sulla base di un articolo uscito sul Vostro sito nazionale in data 5 ottobre 2011. Ciò detto, vorrei sapere se il mio amministratore di condominio ha operato in maniera corretta e se il Vostro ente segue uno specifico indirizzo a riguardo. Grazie. "
Risposta
CANCELLO SI', CANCELLO NO - Marghe
"Buongiorno, Cerco di spiegare brevemente la nostra situazione. Siamo un complesso di condomini siti in venezia centro storico. Per accedere c'è; un sottoportico con una piccola corte che ormai da tempo viene usata come wc, dormitorio per senza tetto, spaccio, ritrovo di comitive ubriache che urlano e lasciano "ricordini" ecc. Si è pensato con i vari amministratori di richiedere al comune autorizzazione per l'installazione di un cancello. Un solo condomino non è concorde e quindi ci hanno detto che non possiamo mettere un cancello chiuso a chiave. Sembra però che sia possibile mettere un cancello che si apre semplicemente abbassando la maniglia, e quindi senza spostare campanelli o altro, senza unanimità dei condomini ma a maggioranza. In comune non ci sanno rispondere... "
Risposta
SERVITU' DI PASSAGGIO O..... - Giancarlo
"Buongiorno, ho da sottoporvi un quesito di non facile soluzione almeno per noi condomini. Il condominio non ha un'uscita di sua proprietà . Siamo n.10 condomini. I condomini per uscire devono attraversare un cortiletto di proprietà di un solo condomino. I condomini hanno un diritto di passaggio ultratrentennale. Alcuni anni fa abbiamo dovuto installare un ascensore per persone disabili. L'installazione dell'ascensore ha comportato l'utilizzo dello spazio destinato alla raccolta rifiuti. Di conseguenza abbiamo installato i bidoni della raccolta rifiuti nel cortiletto. Recentemente il proprietario del cortiletto ha chiesto di togliere i bidoni rivendicando la sua proprietà . Abbiamo interpellato il Comune e la Società che gestisce i rifiuti. La risposta è stata la seguente: In base alla situazione di fatto del condominio e alla vigente normativa non esiste alcuna possibile alternativa all'uso del cortile. Vorrei essere chiaro su questo punto. Tutte le soluzioni proposte sono state respinte dal Comune per ragioni di regolamento ed igieniche. Il proprietario del cortile in assemblea ha detto che se non provvediamo sposterà lui stesso i bidoni sulla strada. Cosa dobbiamo fare? In una situazione di questo tipo è possibile agire in giudizio per ottenere una servitù giudiziale coattiva? Grazie e cordiali saluti "
Risposta
MANUTENZIONE FACCIATE - Fabio
"Dobbiamo rifare gli intonaci di una delle tre palazzine situate all' interno di un giardino condominiale. Questa prima palazzina, che si affaccia sulla strada principale, ha come frontale delle terrazze incassate all' interno del perimetro del palazzo. Ora la mia domanda è questa: nel rifacimento degli intonaci sono da considerarsi spese espandibili a tutti gli inquilini delle tre palazzine anche il rifacimento (costosissimo) dei soffitti delle terrazze che sono fatti con piastrelle blu cobalto di grande valore ed introvabili? In pratica conseguentemente a questa domanda vorrei sapere quali lavori di ristrutturazione sono di pertinenza di tutte e tre le palazzine per quanto riguarda la facciata in questione? Gli intonaci della palazzina A sono di pertinenza anche della B e della C? Grazie "
Risposta
L'AMMINISTRATORE ABBANDONA L'ASSEMBLEA - Poldo
"Buona sera, Durante un' assemblea ed a seguito di contestazione di alcuni condomini con documentazione veritiera, l'amm.re non ha voluto verbalizzare tale intervento. Lo stesso abbandonava la sede portandosi il registro. Ricevuto il verbale affermava la riunione poco costruttiva e sterile. Poiché' il presidente era un altro condomino, chiedo come possa un libero professionista arch. comportarsi in questo modo. E possibile far giungere al medesimo azione di responsabilità anche attraverso il suo ordine. Grazie. "
Risposta
BILANCI ARRETRATI - Carmine
"SE IL VECCHIO AMMINISTRATORE NON HA PRESENTATO IL RENDICONTO DEI SUOI ANNI, L'AMMINISTRATORE SUBENTRATO E' OBBLIGATO AD ESEGUIRLI DIETRO COMPENSO STRAORDINARIO OPPURE E' OBBLIGATO A FARLO COME ATTO ORDINARIO DELLE SUE ATTRIBUZIONI ???NEL MIO CONDOMINIO IL VECCHIO AMM. NON HA PRESENTATO IL RENDICONTO PER 3 ANNI. PER EFFETTUARE QUEI CONSUNTIVI IL IL NUOVO PRETENDE DI ESSERE PAGATO. COSA DICE LA LEGGE IN PROPOSITO. IO DICO CHE LI DEVE FARE IL NUOVO AMMIN. SENZA COMPENSO. GRAZIE "
Risposta
LE SPESE DELL'AMMINISTRATORE - Sergio
"Capita sovente che l'amministratore (che è anche condomino) provveda ad acquisti/spese, di cui non si è discusso in assemblea e senza carattere di urgenza, decisi da lui stesso e da qualche altro condomino (non sempre a beneficio di tutto il condominio), mettendoli a bilancio e imponendoli come spese da suddividere fra tutti. Se qualcuno volesse esserne esonerato deve farsi parte attiva e comunicarlo allo studio di amministrazione. Chiedo cortesemente un'opinione in merito a questo comportamento. Grazie, Sergio. "
Risposta
TABELLE MILLESIMALI, CHE MAGGIORANZA? - Riccardo
"Buongiorno, Le scrivo per poter risolvere un dubbio in riferimento all'approvazione delle tabelle millesimali e in particolare in riferimento a quale maggioranza sia necessaria per l'approvazione. Il dubbio nasce dal fatto che nonostante, come Lei scrive in una precedente risposta, le tabelle millesimali devono "essere approvate dall'assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, come sembra essere orientata la cassazione anche con la recentissima sentenza 26.02.2014 n° 4569", il mio Amministratore di Condominio, affiliato all'Anaci di Venezia, afferma che secondo l'art. 68 e l'art 69 disp. att. c.c., le tabelle millesimali devono essere approvate all'unanimità dai proprietari degli immobili componenti il condominio. Quale maggioranza deve essere applicata per l'approvazione? Ringraziando per la cortese attenzione, porgo cordiali saluti. "
Risposta
MANUTENZIONE ASCENSORE - Marcella
"Buongiorno, nel corso della recente assemblea condominiale, stante la mancata manutenzione dell'elevatore presente nel condominio (di cui io e la mia famiglia non ne usufruiamo), l'amministratore, di nuova nomina, ha fatto mettere a verbale, che i signori condomini, usufruttuari dell'impianto non devono farne uso fino alla prevista revisione. Ritengo opportuno segnalare che la suindicata prevista biennale manutenzione non è mai stata effettuata durante la precedente gestione condominiale. Purtroppo, non utilizzandolo, non ho mai osservato il fatto che la manutenzione dell'elevatore non veniva effettuata (anche perché mai era indicato all'OdG); pertanto, sono diversi anni che la manutenzione non viene effettuata. Faccio presente che, nonostante le raccomandazioni, da parte del nuovo amministratore, scritte a verbale dell'assemblea, i signori condomini continuano ad utilizzarlo. Tutto ciò premesso, Vi chiedo gentilmente se ritenete opportuno che io informi l'amministratore del fatto, al fine di evitare ogni ed eventuale rischio e pericolo che potrebbe arrecare il continuo utilizzo anche per l'incolumità personale e della mia famiglia. Ringraziando per la Vs. professionale e gentile disponibilità , resto in attesa di un Vs. cenno di riscontro. "
Risposta
SOSTITUZIONE FUNI ASCENSORE - Mario
"La spesa di sostituzione funi ascensore, va imputata all'inquilino o al proprietario dell'unità immobiliare? in base a quali Sentenze di Cassazione? "
Risposta
RIVEDERE IL BILANCIO APPROVATO - Enzo
"Buongiorno sono Enzo, in assemblea abbiamo approvato il bilancio consuntivo e preventivo, dopo 2 giorni mi sono accorto che ci sono delle incongruenze, sulla spesa di riparto, dei lavori del terrazzo. Posso chiedere la rettifica del bilancio consuntivo e preventivo. Grazie "
Risposta
NOMINA AMMINISTRATORE - Laura
"Salve,vivo in un complesso di tre villette a schiera con due appartamenti ogni una l ultima ne ha tre,quindi 7 condomini. Non esiste un regolamento interno ne uno contrattuale. Abbiamo in comune una strada privata con dei lampioni e dei spazi manovra.le spesse della luce sono state sempre ripartite diviso 7 dato che non esistono le tabelle millesimali. Quattro di questi condomini hanno chiesto la nomina di un amministratore. Possono loro far valere la maggioranza numerica e nominare un amministratore senza l accordo degli altri tre? "
Risposta
AMMINISTRATORE: COMPENSO STRAORDINARIO - Sara
"Oltre al compenso annuale pattuito, la percentuale concordata per la gestione straordinaria a richiesta dall'amministratore andrà computata sul netto della spesa da sostenere o sul lordo. Ammettendo che il lavoro sia di 10.000,00 + 1.000,00 (iva 10%) e che la percentuale pattuita sia del 3%, questa andrà computata sui 10.000,00 o sugli 11.000,00. C'è un articolo di legge/sentenza che regola tale calcolo? Inoltre la provvigione spetta per tutti i lavori (verifica linea citofoni, cambio lampadina e/o plafoniera, pulizia scale, o somma urgenza quale sfondellamenti o rottura condutture) o solo per quanto deliberato nello specifico dall'assemblea e quali effettivamente Straordinari (ripassatura coperto, rifacimenti impianti scala, intonaci ecc.) L'intervento di somma urgenza non causato dal "Condominio", può essere posto, a discrezione dell'amministratore, a carico del Condominio senza prima essersi accertato che non vi siano responsabilità o vizi di terzi esterni grazie. "
Risposta
LA TABELLA MILLESIMALE - Mara
"Salve, vivo in un condominio composto da 6 proprietari. Abbiamo un amministratore che era già in carica con l'entrata in vigore della normativa innovativa (giugno 2013). Un condomino ha intenzione di revocargli l'incarico perchè non siamo tenuti ad aver un amministratore. Io sono contraria tenuto conto che non ho alcuna voglia di amministrare o farmi amministrare da uno dei condomini. Questo perchè il condominio non è provvisto di regolamento proprio e le spese non vengono ripartite per millesimi in quanto mancano le tabelle millesimali. Ho riferito all'amministratore che non intendo pagare alcuna spesa se non sarà suddivisa per millesimi e pretendo venga finalmente redatta la tabella millesimale. SBAGLIO? o è un mio diritto? Il condominio è vecchissimo e gli altri condomini mi hanno risposto che "si è sempre diviso in parti uguali". C'è chi ha il doppio di metratura di casa rispetto a me e pretendono che io paghi in egual misura ogni costo condominiale. NON credo sia corretto. Se l'Amministratore non si attiva, a chi devo chiedere? E se chiedo al Giudice, le spese di tutto l'iter lo devo sostenere io o dovranno essere poi sopportate da tutti i condomini? Dovremo fare lavori di ristrutturazione al condominio, è meglio l'Amministratore? Grazie per l'attenzione. "
Risposta
TRE PREVENTIVI? - Gino
"Buon giorno abito in un condominio a Mestre ed il mio amministratore oggi mi ha inviato la convocazione per l'assemblea ordinaria dove viene riportata la dicitura " Esame ed approvazione preventivo per interventi di disinfestazione zanzare". Nella lettera inviata vi è un solo preventivo, di solito non bisogna cercarne e o discuterne su almeno tre?Grazie "
Risposta
NO AL DECRETO INGIUNTIVO - Matteo
"Buongiorno, Nel nostro condominio esiste un condomino moroso da anni. Nell'ultima assemblea, alla quale non ho potuto partecipare per motivi di lavoro, l'amministratore ha "convinto" l'assemblea a dispensarlo dall'agire legalmente contro il condomino in questione. Uno dei condomini mi ha riferito che l'amministratore ha "minacciato" di non accettare l'incarico per il 2014 se l'assemblea avesse insistito nel procedere legalmente. Nel verbale non si menziona però quali conseguenze ciò comporterà , nè se l'assemblea sia stata informata correttamente circa la nuova riforma, costi legali da sostenere, ed le eventuali ripercussioni di ogni decisione presa. Considerata la delicata situazione, ho qualche possibilità di far valere la legge, e soprattutto garantire i miei interessi? In altre parole, non menzionando null'altro che "l'assemblea rinuncia ad azioni legali" nel verbale, posso chiedere che l'assemblea venga messa a conoscenza per iscritto delle conseguenze di tale scelta? La situazione mi sembra poco chiara, rischiosa per i condomini tutti, e poco corretta da parte dell'amministratore. "
Risposta
TAVOLINI PIZZERIA & PRIVACY - Mariuccia
" Il comune di lerici ha concesso l' uso di occupazione di suolo pubblico ad una pizzeria, i tavoli si trovano esattamente davanti alla porta della mia abitazione privata ledendo la mia privacy, in quanto quando apro la porta le persone guardano direttamente dentro, vorrei sapere a che distanza i tavolini devono stare dalla mia porta "
Risposta
BALCONE AGGETTANTE: CHI PAGA? - Gianluca
"Buongiorno, abito al piano terra ed al mio appartamento è annesso un giardino di mio uso esclusivo, la palazzina si compone di n.5 piani più il lastrico solare sopra di esso che funge da copertura alla struttura dell'edificio e per cui degli appartamenti sottostanti. All'appartamento del quinto piano è annesso un balcone aggettante ad uso esclusivo della sola proprietà del suddetto piano, cui però la sua proiezione cade su una porzione del mio giardino, nessun altro balcone è presente nei piani inferiori. Poiché si deve provvedere al rifacimento degli intonaci, delle solette, dei cornicioni, dei frontalini ed infine del sottobalcone il tutto di esso, vorrei pertanto sapere come andrebbe suddivisa la spesa. L'attuale amministratore mi indica che poiché di tale balcone aggettante io ne usufruirei di un beneficio seppur parziale derivante dalla sua ombra e riparo dalla pioggia (sebbene nel giardino all'aperto) tali spese devono essere in misura dei 2/3 a carico mio. Grazie "
Risposta
PRIVATO O CONDOMINIALE 2 - Luca
"Nel mio stabile vi sono al piano interrato/garage i contatori dell'acqua potabile dei singoli appartamenti. Siccome da ogni contatore parte un tubo che fornisce acqua al singolo appartamento ma che passa all'interno della facciata condominiale, Vi chiedo cortesemente se tale tubazione è di proprietà condominiale o di proprietà esclusiva del condomino a cui arriva l'acqua. Ringrazio e saluto. "
Risposta
CANNA FUMARIA - Paolo
"Buonasera ecco il quesito: canna fumaria del camino che serve la colonna di quattro appartamenti. Tre non la usano. Vieni usata solo dal condomino dell'ultimo piano che chiede l'ispezione per rilevare ostruzioni o rotture. A chi competono le spese? Cordiali saluti, Paolo "
Risposta
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