AMMINISTRATORE: COMPENSO STRAORDINARIO - Sara

Oltre al compenso annuale pattuito, la percentuale concordata per la gestione straordinaria a richiesta dall'amministratore andrà computata sul netto della spesa da sostenere o sul lordo. Ammettendo che il lavoro sia di 10.000,00 + 1.000,00 (iva 10%) e che la percentuale pattuita sia del 3%, questa andrà computata sui 10.000,00 o sugli 11.000,00. C'è un articolo di legge/sentenza che regola tale calcolo? Inoltre la provvigione spetta per tutti i lavori (verifica linea citofoni, cambio lampadina e/o plafoniera, pulizia scale, o somma urgenza quale sfondellamenti o rottura condutture) o solo per quanto deliberato nello specifico dall'assemblea e quali effettivamente Straordinari (ripassatura coperto, rifacimenti impianti scala, intonaci ecc.) L'intervento di somma urgenza non causato dal "Condominio", può essere posto, a discrezione dell'amministratore, a carico del Condominio senza prima essersi accertato che non vi siano responsabilità o vizi di terzi esterni grazie.

Risposta:

Dobbiamo partire da un concetto di base, ribadito nel passato in numerose sentenze, che è stato rafforzato dalla legge 220/12 di riforma del condominio.
Il compenso dell'amministratore, salvo che non sia concordato all'atto della nomina, è onnicomprensivo. Cioè nulla è dovuto oltre il compenso annuale per tutta l'attività di gestione dell'immobile.
Il nuovo art. 1130 recita "L’amministratore, all’ atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta"
Quindi in quella sede l'amministratore dovrà fornire il suo "tariffario" che, se approvato e allegato alla delibera di nomina, avrà vigore per la durata dell'incarico.
Non sono valide pattuizioni successive, anche se prese in assemblea.
E veniamo alla sua domanda.
Presupponendo che le prestazioni cui lei si riferisce siano ricomprese nel tariffario approvato dall'assemblea, la percentuale va applicata sul netto.
Di solito tale "compenso straordinario" viene applicato per prestazioni che necessitino di un lavoro aggiuntivo, come incarico a tecnici, esame preventivi e un bilancio e/o un'assemblea straordinaria, non per semplici interventi che pur possono ritenersi "straordinari".
Infine in caso di urgenza l'amministratore è tenuto a mettere "in sicurezza" il condominio documentando, nel frattempo, eventuali responsabilità del singolo condomino o di terzi. Porterà poi l'argomento in assemblea che potrà deliberare l'azione legale necessaria (solo il giudice può assegnare la responsabilità se non ammessa).

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Guido Bartolucci
consulente per il condominio
www.espertoincondominio.it

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