SERVITU' DI PASSAGGIO O..... - Giancarlo chiede:

"Buongiorno, ho da sottoporvi un quesito di non facile soluzione almeno per noi condomini. Il condominio non ha un'uscita di sua proprietà. Siamo n.10 condomini. I condomini per uscire devono attraversare un cortiletto di proprietà di un solo condomino. I condomini hanno un diritto di passaggio ultratrentennale. Alcuni anni fa abbiamo dovuto installare un ascensore per persone disabili. L'installazione dell'ascensore ha comportato l'utilizzo dello spazio destinato alla raccolta rifiuti. Di conseguenza abbiamo installato i bidoni della raccolta rifiuti nel cortiletto. Recentemente il proprietario del cortiletto ha chiesto di togliere i bidoni rivendicando la sua proprietà. Abbiamo interpellato il Comune e la Società che gestisce i rifiuti. La risposta è stata la seguente: In base alla situazione di fatto del condominio e alla vigente normativa non esiste alcuna possibile alternativa all'uso del cortile. Vorrei essere chiaro su questo punto. Tutte le soluzioni proposte sono state respinte dal Comune per ragioni di regolamento ed igieniche. Il proprietario del cortile in assemblea ha detto che se non provvediamo sposterà lui stesso i bidoni sulla strada. Cosa dobbiamo fare? In una situazione di questo tipo è possibile agire in giudizio per ottenere una servitù giudiziale coattiva? Grazie e cordiali saluti"

Risposta

MANUTENZIONE FACCIATE - Fabio chiede:

"Dobbiamo rifare gli intonaci di una delle tre palazzine situate all' interno di un giardino condominiale. Questa prima palazzina, che si affaccia sulla strada principale, ha come frontale delle terrazze incassate all' interno del perimetro del palazzo. Ora la mia domanda è questa: nel rifacimento degli intonaci sono da considerarsi spese espandibili a tutti gli inquilini delle tre palazzine anche il rifacimento (costosissimo) dei soffitti delle terrazze che sono fatti con piastrelle blu cobalto di grande valore ed introvabili? In pratica conseguentemente a questa domanda vorrei sapere quali lavori di ristrutturazione sono di pertinenza di tutte e tre le palazzine per quanto riguarda la facciata in questione? Gli intonaci della palazzina A sono di pertinenza anche della B e della C? Grazie "

Risposta

L'AMMINISTRATORE ABBANDONA L'ASSEMBLEA - Poldo chiede:

"Buona sera, Durante un' assemblea ed a seguito di contestazione di alcuni condomini con documentazione veritiera, l'amm.re non ha voluto verbalizzare tale intervento. Lo stesso abbandonava la sede portandosi il registro. Ricevuto il verbale affermava la riunione poco costruttiva e sterile. Poiché' il presidente era un altro condomino, chiedo come possa un libero professionista arch. comportarsi in questo modo. E possibile far giungere al medesimo azione di responsabilità anche attraverso il suo ordine. Grazie."

Risposta

BILANCI ARRETRATI - Carmine chiede:

"SE IL VECCHIO AMMINISTRATORE NON HA PRESENTATO IL RENDICONTO DEI SUOI ANNI, L'AMMINISTRATORE SUBENTRATO E' OBBLIGATO AD ESEGUIRLI DIETRO COMPENSO STRAORDINARIO OPPURE E' OBBLIGATO A FARLO COME ATTO ORDINARIO DELLE SUE ATTRIBUZIONI ???NEL MIO CONDOMINIO IL VECCHIO AMM. NON HA PRESENTATO IL RENDICONTO PER 3 ANNI. PER EFFETTUARE QUEI CONSUNTIVI IL IL NUOVO PRETENDE DI ESSERE PAGATO. COSA DICE LA LEGGE IN PROPOSITO. IO DICO CHE LI DEVE FARE IL NUOVO AMMIN. SENZA COMPENSO. GRAZIE"

Risposta

LE SPESE DELL'AMMINISTRATORE - Sergio chiede:

"Capita sovente che l'amministratore (che è anche condomino) provveda ad acquisti/spese, di cui non si è discusso in assemblea e senza carattere di urgenza, decisi da lui stesso e da qualche altro condomino (non sempre a beneficio di tutto il condominio), mettendoli a bilancio e imponendoli come spese da suddividere fra tutti. Se qualcuno volesse esserne esonerato deve farsi parte attiva e comunicarlo allo studio di amministrazione. Chiedo cortesemente un'opinione in merito a questo comportamento. Grazie, Sergio."

Risposta

TABELLE MILLESIMALI, CHE MAGGIORANZA? - Riccardo chiede:

"Buongiorno, Le scrivo per poter risolvere un dubbio in riferimento all'approvazione delle tabelle millesimali e in particolare in riferimento a quale maggioranza sia necessaria per l'approvazione. Il dubbio nasce dal fatto che nonostante, come Lei scrive in una precedente risposta, le tabelle millesimali devono "essere approvate dall'assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, come sembra essere orientata la cassazione anche con la recentissima sentenza 26.02.2014 n° 4569", il mio Amministratore di Condominio, affiliato all'Anaci di Venezia, afferma che secondo l'art. 68 e l'art 69 disp. att. c.c., le tabelle millesimali devono essere approvate all'unanimità dai proprietari degli immobili componenti il condominio. Quale maggioranza deve essere applicata per l'approvazione? Ringraziando per la cortese attenzione, porgo cordiali saluti."

Risposta

MANUTENZIONE ASCENSORE - Marcella chiede:

"Buongiorno, nel corso della recente assemblea condominiale, stante la mancata manutenzione dell'elevatore presente nel condominio (di cui io e la mia famiglia non ne usufruiamo), l'amministratore, di nuova nomina, ha fatto mettere a verbale, che i signori condomini, usufruttuari dell'impianto non devono farne uso fino alla prevista revisione. Ritengo opportuno segnalare che la suindicata prevista biennale manutenzione non è mai stata effettuata durante la precedente gestione condominiale. Purtroppo, non utilizzandolo, non ho mai osservato il fatto che la manutenzione dell'elevatore non veniva effettuata (anche perché mai era indicato all'OdG); pertanto, sono diversi anni che la manutenzione non viene effettuata. Faccio presente che, nonostante le raccomandazioni, da parte del nuovo amministratore, scritte a verbale dell'assemblea, i signori condomini continuano ad utilizzarlo. Tutto ciò premesso, Vi chiedo gentilmente se ritenete opportuno che io informi l'amministratore del fatto, al fine di evitare ogni ed eventuale rischio e pericolo che potrebbe arrecare il continuo utilizzo anche per l'incolumità personale e della mia famiglia. Ringraziando per la Vs. professionale e gentile disponibilità , resto in attesa di un Vs. cenno di riscontro."

Risposta

SOSTITUZIONE FUNI ASCENSORE - Mario chiede:

"La spesa di sostituzione funi ascensore, va imputata all'inquilino o al proprietario dell'unità immobiliare? in base a quali Sentenze di Cassazione?"

Risposta

RIVEDERE IL BILANCIO APPROVATO - Enzo chiede:

"Buongiorno sono Enzo, in assemblea abbiamo approvato il bilancio consuntivo e preventivo, dopo 2 giorni mi sono accorto che ci sono delle incongruenze, sulla spesa di riparto, dei lavori del terrazzo. Posso chiedere la rettifica del bilancio consuntivo e preventivo. Grazie"

Risposta

NOMINA AMMINISTRATORE - Laura chiede:

"Salve,vivo in un complesso di tre villette a schiera con due appartamenti ogni una l ultima ne ha tre,quindi 7 condomini. Non esiste un regolamento interno ne uno contrattuale. Abbiamo in comune una strada privata con dei lampioni e dei spazi manovra.le spesse della luce sono state sempre ripartite diviso 7 dato che non esistono le tabelle millesimali. Quattro di questi condomini hanno chiesto la nomina di un amministratore. Possono loro far valere la maggioranza numerica e nominare un amministratore senza l accordo degli altri tre?"

Risposta

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