Cristiana

un condomino chiede di poter collegare il suo appartamento al piano terra, con una parte di seminterrato - realizzato in fase di costruzione, ma non accessibile. Come considerarla? Innovazione? La maggioranza richiesta??

Risposta:

Interessante questione di cui, più volte, si è occupata la dottrina e la giurisprudenza, Per fortuna con orientamento univoco.

A priori bisogna considerare che, se il titolo non dispone altrimenti, il sottosuolo, al pari del suolo ove sorge l'edificio, è parte comune. Con il de Tilla:
"Nella molteplice interpretazione della disciplina condominiale si è affermato che il termine “edificio” designa l’intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, inclusi anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse, mentre la proposizione “suolo su cui sorge l’edificio” deve intendersi non come superficie a livello del piano di campagna scavata per la posa delle fondamenta, ma come porzione
di terreno sul quale viene a insistere l’intero fabbricato e, più specificamente, la parte inferiore di esso, secondo un’accezione diversa da quella di cui all’art. 840 c.c. Con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità -
sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell’immobile (Cass. 19 dicembre 2002 n. 18091, “Giur. it.” 2003, 1336, “Riv. giur. edil.” 2003, I, 913; Cass. 24 agosto 1998 n. 8346. Cfr. Cass. 22 marzo 1996 n. 2469)."

Da ciò deriva che, in caso di locazione infrannovennale, l'assemblea potrà (con le dovute cautele in ordine alla modifica dei luoghi ed alla sicurezza dell'edificio) deliberare con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi.
Se invece il condomino volesse annettere la parte di seminterrato alla proprietà esclusiva, si tratta di una vera e propria vendita di parte comune che necessita dell'unanimità dei condomini, frazionamento ed atto.

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Guido Bartolucci
consulente per il condominio
www.espertoincondominio.it"

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