LA RISPOSTA DELL'ESPERTO

    LAVORI STRAORDINARI - Silvana

    Il 06/9/2013 è stata approvata la delibera per i lavori di straordinaria manutenzione per la ristrutturazione esterna del condominio. Successivamente è pervenuta all'amministratore una raccomandata a.r datata 3.3.2014 firmata da n. 10 condomini (di questi all'assemblea di cui sopra erano assenti, altri contrari altri invece favorevoli) per revocare/modificare la delibera succitata. Le chiedo: - E' possibile che senza far prima un ricorso per impugnare l'atto i suddetti condomini possano richiedere un'assemblea straordinaria senza tra l'altro limiti di tempo?; - da quanto a mia conoscenza l'amministratore ha già ottenuto i permessi in comune; - l'amministratore ha avvisato la ditta di sospendere l'acquisto del materiale (è giusta questa sua iniziativa presa dopo aver ricevuto la richiesta di indizione di un'assemblea straordinaria); - l'amministratore ha già ricevuto da alcuni condomini la somma richiesta in assemblea per i lavori da fare; - l'amministratore mi ha mostrato la richiesta di convocazione di assemblea straordinaria e tra le varie firme mi sembra ce ne sia una falsa (come posso accertarmi della cosa e potrei inficiare la stessa richiesta?) e/o comunque la richiesta non doveva essere accompagnata dai documenti di riconoscimento?; - inoltre il fabbricato è del 1973 e non ha mai subito lavori di straordinaria manutenzione (lavori ora necessari) non c'è per caso un regolamento del comune di Venezia in merito al decoro dei fabbricati vecchi? anche se il nostro lavoro riguarda il rifacimento con materiale speciale per il mantenimento il contenimento del consumo energetico, i marciapiedi dissestati, le finestre delle scale che sono ormai pericolose; L'assemblea straordinaria è stata fissata per il 21.03.2014 e l'amministratore non mi da delle risposte esaustive sulla validità dell'azione. Spero di esere stato chiaro. Cordiali saluti. Silvana


    Risposta:

    Gentile signora Silvana,
    per affrontare il problema posto dobbiamo partiamo da due presupposti:
    1) l'assemblea può riaffrontare un argomento e modificare o annullare una delibera precedentemente adottata a mezzo di una nuova, regolare, deliberazione (questo ricordano le sentenze che lei mi ha inviato successivamente);
    2) l'amministratore, tanto più come oggi inquadrato dalla riforma, può essere definito un "mero esecutore della volontà assembleare".

    I suoi colleghi condomini hanno ritenuto di bypassare l'impugnazione della delibera di approvazione dei lavori straordinari, ormai fuori tempo massimo, riaffrontando l'argomento in una nuova assemblea, di cui richiedono la convocazione.
    E' lecito e, se la richiesta è conforme a quanto previsto dall'art.66 d.a.C.C. (firmata da almeno 2 condomini per almeno 1/6 dei millesimi) l'amministratore non può fare a meno di riconvocarla. Anche se ci sono tutti i permessi e anche se fossero iniziati i lavori.
    Il fatto che lei ritenga una firma falsa è ininfluente: dovrà essere l'interessato a disconoscerla e, comunque, se la richiesta supera la "prova di resistenza" (cioè se anche togliendo quel condomino ci sono i requisiti dei 2 condomini per 1/6 dei millesimi), è valida.
    L'amministratore, in via prudenziale, ha sospeso i lavori. E per me ha fatto bene, per evitare ulteriori oneri al condominio, visto l'alto numero di richiedenti e la concreta possibilità che l'assemblea possa revocare i lavori.
    Non conosco i regolamenti del comune di Venezia ma, in generale, l'obbligo di eseguire i lavori non esiste così, in assoluto, ma solo a seguito di un atto del Comune che, in questo caso, mi sembra non esserci. Ed anche allora l'esecuzione delle opere è sottoposta all'approvazione dell'assemblea, senza la quale, l'amministratore nulla può fare.
    In conclusione: tutto sta nelle mani dell'assemblea. La delibera di sospensione, revoca o modifica dei lavori dovrà essere presa con la maggioranza che li ha approvati. E, seppur tardiva e illogica (possibile che chi aveva votato a favore ieri oggi voti contro?) sarà pienamente valida.
    Eventuali spese sopportate fino ad oggi saranno a carico del condominio.

    Se ti è necessario un approfondimento o assistenza, contatta il professionista ANACI più vicino. Sicuramente otterrai un aiuto competente e risolutivo.

    Guido Bartolucci
    consulente per il condominio
    www.espertoincondominio.it



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