NON PAGA: posso togliergli il telecomando? - Roberto

Gentilissimo, la nostra situazione è un po' complessa ma cercherò di essere quanto piu' chiaro possibile: la nostra è una cooperativa di villette a schiera. 5 da un lato e 5 di fronte. Il vialetto che porta alle villette singole è in comune. Al principio questo vialetto era comunale, poi le ultime 2 villette, illo tempore, hanno chiuso l'ultimo tratto facendone uso proprio, ma non è questo il problema. In comune, dicevo, abbiamo questo vialetto con dei lampioni e un cancello elettrico ( posizionato oltre 20 anni fa). I citofoni, i lampioni e il cancello convergono in un contatore Enel a me ( ahimè ) intestato poichè gli altri "condomini" mi hanno eletto amministratore. Il nostro non è mai stato un condominio legalmente costituito perchè tutto si svolge sul buon senso e in modo bonario. Fino a 3 anni fa. Premetto che la quota mensile è di 10,00 euro che servono a pagare le bollette enel, a fare un po' di manutenzione al cancello e a pagare una ditta di espurgo una volta all'anno per i pozzetti biologici che ognuno di noi ha nel proprio giardino. Torniamo al problema: per beghe e dispettucci tra 2 condomini questi ultimi hanno deciso di non versare più la quota condominiale di 10 euro al mese. essi usufruiscono dell\'illuminazione, dei citofoni e cosa più importante del cancello elettrico che è una sicurezza e un bene per tutti e 10 i proprietari. Nell'ultima riunione abbiamo deciso di dotare il cancello scorrevole di un selettore a chiave sia internamente che esternamente e vorremmo cambiare i codici per non far usare più il telecomando ai 2 morosi e dargli solo la chiave per aprire il cancello scorrevole elettricamente. in pratica gli toglieremmo la comodità di usare il telecomando. Loro possono entrare e uscire ma usando i selettori a chiave appena installati. Considerando che: in quest\'ultima riunione hanno firmato tutti gli altri 8 condomini per i selettori a chiave con lo scopo di precludere il godimento del telecomando ai 2 morosi, e considerando che non sono mai state inviate comunicazioni scritte per le riunioni condominiali perchè ripeto il tutto si svolge in modo bonario, POSSIAMO cambiare i codici e dare ai 2 morosi solo la chiave? possiamo incorrere in qualche problema legale? Grazie per la risposta p.s. nel frattempo il comune considera ormai questo vialetto di nostra proprietà tanto che ci ha inviato la cartella di pagamento del passo carrabile per l'anno 2014 e di 4 anni addietro.

Risposta:

La situazione prospettata dal Sig Roberto, fatta un attenta analisi del quesito inoltrato e della situazione in cui si trova il complesso composto da nr. 10 villette a schiera, nessita di una approfondita risposta e di alcune precisazoni, che si possono così sintetizzare:

- Il condominio esiste di fatto, dal momento in cui è stata effettuata la prima vendita, avendo il complesso diverse parti in comune: vialetto di accesso allo stesso, cancello automatico carraio che consente
l'accesso delle autovetture dei 10 proprietari, fognatura principale in comune ed illuminazione esterna comune. Quindi va costituito il Condominio in maniera regolare con richiesta di un codice fiscale e convocazione di un' Assemblea per la nomina dell'Amministratore che potrà essere anche uno dei condomini, oltre all'approvazione di un regolare preventivo di spesa con un' eventuale modalità di riparto delle stesse (Legge 220/2012 Nuova Riforma del Condominio: l'amministratore è obbligatorio quando i condomini sono superiori a otto).

- Costituto il Condominio ed eletto l'Amministratore, si dovrà anche redigere un Regolamento di Condominio ed una tabella millesimale di proprietà per la suddivisione delle spese. Attenzione le spese possono anche essere divise in parti uguali nel vostro caso, ma tale criterio deve essere approvato con il
consenso unanime del proprietari. Se il Regolamento esiste già ed è di carattere contrattuale (fatto dal costruttore ed allegato al primo atto di compravendita) o assembleare perché approvato nella prima Assemblea non serve questo passaggio.

- Se l'Assemblea, si spera regolarmente costituita ha deliberato di installare dei selettori a chiave per il cancello carraio meccanizzato, l'installazione può essere effettuata ma copia della chiave va data anche al due condomini assenti all'Assemblea. Altro caso è cambiare i codici per il funzionamento dei telecomandi escludendo i due condomini da Voi citati, questo non si può assolutamente fare dato che sarebbe una limitazione della libertà dell'uso delle parti comuni, tenendo conto che tutti i proprietari sono sin dall'origine in possesso del telecomando (un azione del genere potrebbe essere perseguita in sede civile davanti al Giudice di Pace con esito positivo da parte dei due condomini).

- Se i due condomini sono morosi una volta regolarizzata la situazione e costituito il Condominio, l'Amministratore potrà rivolgersi ad un legale per il recupero dell'intero credito, prima richiedendone il saldo tramite una lettera di un legale e poi passando all'azione esecutiva, che oramai si concretizza nell'arco di circa 60 giorni dal deposito dell'eventuale D.I. Forse nel vostro caso tutto potrebbe risolversi con una semplice lettera del legale a costi contenuti.

- Considerando la situazione, il fatto che i due condomini abbiano anche chiuso un tratto di vialetto con appropriazione indebita di parte comune e la necessità di chiarire tutte le problematiche prima evidenziate, sarebbe necessaria la nomina di un amministratore esterno esperto in materia che forse vi risolverebbe tutti i problemi, sicuramente con un costo dl circa €.700,00 + IVA annui ma con la possibilità di sistemare il tutto e riportare magari un buon rapporto fra tutti i condomini, facendo capire le cose anche al due condomini dissenzienti e morosi per loro scelta.

Se ti è necessario un approfondimento o assistenza, contatta il professionista ANACI più vicino. Sicuramente otterrai un aiuto competente e risolutivo.

PRETATO RAG. LUIGI
Amministratore in Portogruaro
Presidente Commissione Deontologica-Disciplinare ANACI VENEZIA

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