IL COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE - Massimo chiede:

"Malgrado le varie sentenze dei Tribunali e della Cassazione il nostro amministratore ANACI continua a pretendere di essere pagato per le cosiddette assemblee straordinarie, vuole la percentuale sui lavori straordinari, nel caso di revoca del mandato ecc. Anche l'ANACI dice che non gli spetta alcun compenso. Come ci dobbiamo comportare? Possiamo rifiutarci? Grazie"

Risposta:

"Egregio Sig. Massimo,
la sua domanda ci permette affrontare un argomento che, specialmente in tempi di crisi, stimola parecchio contenzioso tra gli amministratori ed i condomini.

La giurisprudenza pre-riforma aveva costantemente affermato che il compenso concordato all'atto della nomina fosse onnicomprensivo, ovvero che l'amministratore nulla potesse chiedere oltre all'importo concordato. L'assemblea straordinaria e l'attività straordinaria venivano considerate come facenti parte dell'attività "istituzionale" dell'amministratore.

Ora, la riforma del codice aiuta, amministratore e condomini, a fare chiarezza in tema di compenso.

L'art.1129 del c.c., al comma 14, recita: "L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto
a titolo di compenso per l’attività svolta".

Poichè il rapporto tra condominio e amministratore è configurabile nella figura giuridica del mandato a titolo oneroso (non la tedio con l'argomento oggetto di studi e convegni), al momento del perfezionamento del contratto, cioè al momento della nomina in assemblea, il mandatario (l'amministratore) fornisce al mandante (il condominio) tutti gli elementi necessari per determinare il costo complessibo dell'incarico che viene affidato.

E in quella sede, l'amministratore può (anzi deve) allegare un tariffario che contenga tutte le voci di compenso che potrebbe richiedere per le varie attività che andrà a svolgere: una volta perfezionato il contratto, le due parti sono vincolate a quanto concordato.

Il tariffario permette anche al condominio di poter calcolare il costo complessivo della prestazione dell'amministratore: non sempre a costo base basso corrisponde poi un costo totale più conveniente.

Al contrario, se il tariffario non viene illustrato e approvato all'atto della nomina l'amministratore, se accetta l'incarico, dovrà ancora considerare il compenso come omnicomprensivo.

ANACI Veneto ha promosso un contratto standard di amministrazione di condominio, chiaro, specifico ed adeguato alla norma, che tutti gli associati hanno ricevuto e che lei potrà richiedere al suo amministratore.

Infine, la posizione di ANACI Veneto.

La nostra associazione, se da un lato ritiene che sia indispensabile che i condomini nominino un amministratore, informati dettagliatamente dei costi che andranno ad affrontare, dall'altro ritiene impensabile, specialmente in un momento in cui lo stato riversa sulla nostra categoria continue, nuove ed onerose incombenze, non ricevere il giusto compenso per l'attività svolta.

Il contratto di amministrazione è il giusto strumento per iniziare in modo chiaro ed informato un rapporto professionale destinato a durare negli anni.


Se ti è necessario un approfondimento o assistenza, contatta il professionista ANACI più vicino.
Sicuramente otterrai un aiuto competente e risolutivo.

Guido Bartolucci
www.espertoincondominio.it"

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