TABELLE MILLESIMALI, CHE MAGGIORANZA? - Riccardo chiede:

"Buongiorno, Le scrivo per poter risolvere un dubbio in riferimento all'approvazione delle tabelle millesimali e in particolare in riferimento a quale maggioranza sia necessaria per l'approvazione. Il dubbio nasce dal fatto che nonostante, come Lei scrive in una precedente risposta, le tabelle millesimali devono "essere approvate dall'assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, come sembra essere orientata la cassazione anche con la recentissima sentenza 26.02.2014 n° 4569", il mio Amministratore di Condominio, affiliato all'Anaci di Venezia, afferma che secondo l'art. 68 e l'art 69 disp. att. c.c., le tabelle millesimali devono essere approvate all'unanimità dai proprietari degli immobili componenti il condominio. Quale maggioranza deve essere applicata per l'approvazione? Ringraziando per la cortese attenzione, porgo cordiali saluti."

Risposta

MANUTENZIONE ASCENSORE - Marcella chiede:

"Buongiorno, nel corso della recente assemblea condominiale, stante la mancata manutenzione dell'elevatore presente nel condominio (di cui io e la mia famiglia non ne usufruiamo), l'amministratore, di nuova nomina, ha fatto mettere a verbale, che i signori condomini, usufruttuari dell'impianto non devono farne uso fino alla prevista revisione. Ritengo opportuno segnalare che la suindicata prevista biennale manutenzione non è mai stata effettuata durante la precedente gestione condominiale. Purtroppo, non utilizzandolo, non ho mai osservato il fatto che la manutenzione dell'elevatore non veniva effettuata (anche perché mai era indicato all'OdG); pertanto, sono diversi anni che la manutenzione non viene effettuata. Faccio presente che, nonostante le raccomandazioni, da parte del nuovo amministratore, scritte a verbale dell'assemblea, i signori condomini continuano ad utilizzarlo. Tutto ciò premesso, Vi chiedo gentilmente se ritenete opportuno che io informi l'amministratore del fatto, al fine di evitare ogni ed eventuale rischio e pericolo che potrebbe arrecare il continuo utilizzo anche per l'incolumità personale e della mia famiglia. Ringraziando per la Vs. professionale e gentile disponibilità , resto in attesa di un Vs. cenno di riscontro."

Risposta

SOSTITUZIONE FUNI ASCENSORE - Mario chiede:

"La spesa di sostituzione funi ascensore, va imputata all'inquilino o al proprietario dell'unità immobiliare? in base a quali Sentenze di Cassazione?"

Risposta

RIVEDERE IL BILANCIO APPROVATO - Enzo chiede:

"Buongiorno sono Enzo, in assemblea abbiamo approvato il bilancio consuntivo e preventivo, dopo 2 giorni mi sono accorto che ci sono delle incongruenze, sulla spesa di riparto, dei lavori del terrazzo. Posso chiedere la rettifica del bilancio consuntivo e preventivo. Grazie"

Risposta

NOMINA AMMINISTRATORE - Laura chiede:

"Salve,vivo in un complesso di tre villette a schiera con due appartamenti ogni una l ultima ne ha tre,quindi 7 condomini. Non esiste un regolamento interno ne uno contrattuale. Abbiamo in comune una strada privata con dei lampioni e dei spazi manovra.le spesse della luce sono state sempre ripartite diviso 7 dato che non esistono le tabelle millesimali. Quattro di questi condomini hanno chiesto la nomina di un amministratore. Possono loro far valere la maggioranza numerica e nominare un amministratore senza l accordo degli altri tre?"

Risposta

AMMINISTRATORE: COMPENSO STRAORDINARIO - Sara chiede:

"Oltre al compenso annuale pattuito, la percentuale concordata per la gestione straordinaria a richiesta dall'amministratore andrà computata sul netto della spesa da sostenere o sul lordo. Ammettendo che il lavoro sia di 10.000,00 + 1.000,00 (iva 10%) e che la percentuale pattuita sia del 3%, questa andrà computata sui 10.000,00 o sugli 11.000,00. C'è un articolo di legge/sentenza che regola tale calcolo? Inoltre la provvigione spetta per tutti i lavori (verifica linea citofoni, cambio lampadina e/o plafoniera, pulizia scale, o somma urgenza quale sfondellamenti o rottura condutture) o solo per quanto deliberato nello specifico dall'assemblea e quali effettivamente Straordinari (ripassatura coperto, rifacimenti impianti scala, intonaci ecc.) L'intervento di somma urgenza non causato dal "Condominio", può essere posto, a discrezione dell'amministratore, a carico del Condominio senza prima essersi accertato che non vi siano responsabilità o vizi di terzi esterni grazie."

Risposta

LA TABELLA MILLESIMALE - Mara chiede:

"Salve, vivo in un condominio composto da 6 proprietari. Abbiamo un amministratore che era già in carica con l'entrata in vigore della normativa innovativa (giugno 2013). Un condomino ha intenzione di revocargli l'incarico perchè non siamo tenuti ad aver un amministratore. Io sono contraria tenuto conto che non ho alcuna voglia di amministrare o farmi amministrare da uno dei condomini. Questo perchè il condominio non è provvisto di regolamento proprio e le spese non vengono ripartite per millesimi in quanto mancano le tabelle millesimali. Ho riferito all'amministratore che non intendo pagare alcuna spesa se non sarà suddivisa per millesimi e pretendo venga finalmente redatta la tabella millesimale. SBAGLIO? o è un mio diritto? Il condominio è vecchissimo e gli altri condomini mi hanno risposto che "si è sempre diviso in parti uguali". C'è chi ha il doppio di metratura di casa rispetto a me e pretendono che io paghi in egual misura ogni costo condominiale. NON credo sia corretto. Se l'Amministratore non si attiva, a chi devo chiedere? E se chiedo al Giudice, le spese di tutto l'iter lo devo sostenere io o dovranno essere poi sopportate da tutti i condomini? Dovremo fare lavori di ristrutturazione al condominio, è meglio l'Amministratore? Grazie per l'attenzione."

Risposta

TRE PREVENTIVI? - Gino chiede:

"Buon giorno abito in un condominio a Mestre ed il mio amministratore oggi mi ha inviato la convocazione per l'assemblea ordinaria dove viene riportata la dicitura " Esame ed approvazione preventivo per interventi di disinfestazione zanzare". Nella lettera inviata vi è un solo preventivo, di solito non bisogna cercarne e o discuterne su almeno tre?Grazie"

Risposta

NO AL DECRETO INGIUNTIVO - Matteo chiede:

"Buongiorno, Nel nostro condominio esiste un condomino moroso da anni. Nell'ultima assemblea, alla quale non ho potuto partecipare per motivi di lavoro, l'amministratore ha "convinto" l'assemblea a dispensarlo dall'agire legalmente contro il condomino in questione. Uno dei condomini mi ha riferito che l'amministratore ha "minacciato" di non accettare l'incarico per il 2014 se l'assemblea avesse insistito nel procedere legalmente. Nel verbale non si menziona però quali conseguenze ciò comporterà, nè se l'assemblea sia stata informata correttamente circa la nuova riforma, costi legali da sostenere, ed le eventuali ripercussioni di ogni decisione presa. Considerata la delicata situazione, ho qualche possibilità di far valere la legge, e soprattutto garantire i miei interessi? In altre parole, non menzionando null'altro che "l'assemblea rinuncia ad azioni legali" nel verbale, posso chiedere che l'assemblea venga messa a conoscenza per iscritto delle conseguenze di tale scelta? La situazione mi sembra poco chiara, rischiosa per i condomini tutti, e poco corretta da parte dell'amministratore."

Risposta

TAVOLINI PIZZERIA & PRIVACY - Mariuccia chiede:

" Il comune di lerici ha concesso l' uso di occupazione di suolo pubblico ad una pizzeria, i tavoli si trovano esattamente davanti alla porta della mia abitazione privata ledendo la mia privacy, in quanto quando apro la porta le persone guardano direttamente dentro, vorrei sapere a che distanza i tavolini devono stare dalla mia porta"

Risposta

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